房地产还能不能干?这里有几个答案
时间:2023-06-19 10:23:35来源:楼市观澜

1973年7月,电影《龙争虎斗》上映,全球票房2.3亿美元,轰动世界影坛。

可惜斯人已逝,就在电影上映前五天,主演李小龙离奇去世。

一个时代就此终结。


【资料图】

同一年,香港经济也遭受重创,很多人倾家荡产,跳楼自杀。有人从铜锣湾一路敲门至西环,连一份送外卖的工作也找不到,愁云惨雾笼罩着香江。

终站出来让香港电影重燃希望的,是一个叫许冠文的电视节目主持人。

凭借自导自演的《鬼马双星》,许冠文一跃成为香港的“头号谐星”,撑起了一个新的时代。

历史总能找到相似的投影。

2020年以来,中国房地产遭遇史上严峻的生存的挑战,无数房企尤其是中小民企举步维艰,进退两难,不知道多少人萌生决然去意?

行业迷茫之际,给予大家继续前行勇气与信心的,有领跑多年的行业大哥,更有之前名不见经传的“小人物”。

.01.

每一次危机,都是一次反思的机会。

这轮周期调整,让很多人开始回归初心,到底什么才是好房企?到底什么样的房企才能真正推动行业发展、时代进步?

是规模为王,看似强大到无所不能的吗?恒大告诉我们,不是。

事实证明,恒大的坑比想象的更大。

6月6日,恒大物业公布了2021年、2022年及2022半年度的三份业绩报告。呈现在大家面前的,是赫然四个大字:资不抵债

连作为许老板“现金奶牛”的恒大物业都如此了,恒大地产、恒大汽车就更不用说了。

根据此前的公告,恒大总负债将近2万亿元。不仅已经资不抵债,甚至还准备向社会再借3000亿。

曾经借着风口疯狂收割时代红利,如今风向一变,洒下一地鸡毛,留下一堆烂摊子。这样的房企不仅不能推动行业进步,反而是绊脚石。

越是晦暗不明的时刻,越需要照亮前路的那盏明灯。

从春节后开始,郑州地产自媒体的同行们就一直在求索的路上,从商丘的金沙集团,到濮阳冶都集团,再到美的置业邯郸区域。我们不仅是在向优秀者学习,也是为了给行业找到可以取经和借鉴的榜样。

在他们身上,我们的确发现了行业未来的更多可能。

比如,金沙告诉我们,精细化的前提是成本控制,规模化的前提是管理可控;冶都告诉我们,真正优秀的房企不只是盖房子,更是“笼聚”人心;美的邯郸区域告诉我们,哪怕只专注一个区域深耕,也能大有作为。

令人欣慰的是,通过我们的分享,有很多地产界同行重新燃起了对行业的信心,甚至有些原本打算把手头项目做完就撤出房地产业的人,也重新发现了这个行业蕴藏的价值。

或许,这就是我们坚持外出考察学习的价值所在。授人以鱼不如授人以渔,我们希望找到更多的优秀榜样,为行业前行播撒微光。

.02.

吴晓波说,过去十几年是“水大鱼大”。

房地产更是如此,一个个巨无霸、宇宙房企轮番登场,千亿是起点,万亿也不意外。

规模至上,销量为王,终结这一神话的是恒大。但让很多人重新找到方向的,却是曾经被淹没在“大而强”光芒背后的小房企。

金沙和冶都就是典型的例子。

看过金沙的感悟是:好房企要会算账,精细化的前提是成本可控。

金沙的宣传语是有“三宝”:“景观、建材、物业好”,跟永威一模一样,也的确是跟永威学的。

但两者的不同是算账方式不一样,金沙把稳健放在位,追求“成本可控的精细化”。

金沙有两句话:一句是“没有成本控制的精细化不可持续”,另一句是“只赚取合理的利润”。

句是成本的上限,第二句是品质的底线。

换句话说,金沙的精细化是以成本可控为前提的,金沙的高品质是让渡更多利润空间换来的。

具体怎么做的?

一是不用杠杆,不借钱,开发全部用自有资金,也不欠合作方的钱。甚至有时候,还会给合作方预付款。

金沙的负债率常年保持在5%-10%,基本相当于没有负债。

二是控制成本。金沙有自己的苗木基地和绿化团队;由于信誉好、结账快,合作方的要价几乎行业;弱化部门界限,员工一专多能,能写文案能下工地,能坐办公室也能上阵卖房,司机兼着公司食堂的服务员……

三是自律,拒绝诱惑。金沙有17年发展史了,至今一直在商丘和柘城周边几个县城布局,基本都是三四线城市。

不是没有机会走出去,相反很多人都想找他们合作,有的带着钱,有的带着地,条件丰厚,但都被金沙拒绝了。

对于是否要新进一个区域,金沙有一个考量标准:能不能做到当地?如果不能,就先不要去。

金沙的精细化不只是产品上,而是深入了各个层面。

就拿难管理的工地来说,金沙的工地不仅没有脏乱差,反而异常干净。工地道路每天有人打扫,工地厕所也干净卫生,甚至工地对业主365天开放,随时可以来看。

考察完冶都,我思考了很久,为什么一个只有200来个人公司,能管好10多个项目?并且房价比别人贵20%的情况下,还能卖得,占据极大的市场份额?

后来我想,也许核心就两个字:人心

冶都的老板一定很懂人心,无论是对员工还是对业主,冶都的做法都顺着人性,真正做到了人文关怀。

冶都很干净,售楼部的地板是保洁人员蹲在地上用抹布擦出来的,已交付小区里的垃圾桶,不仅时刻保持干净,而且没有异味。

能做到这样,光靠规章制度是很难的,必须从内心深处调动员工的主观能动性。冶都的做法,一是给高工资,保洁人员工资起步三千七八,比普通公务员还高;二是尽可能选择本小区的业主,自己家自己爱护。

事实上,不光保洁,冶都员工的工资至少比市面高出30%,干好了还有高额奖励。

对业主更是悉心备至,比如为每位业主都建立了档案,每个业主档案都标注有不同颜色,代表不同的业主类型。其中,独居老人被特别标记,每周要入户拜访,老人的基础病要记录在册,常用药物要记录清楚。

冶都今年开始做生活超市,要求是十年之内不盈利,而且未来超市里各种东西都可以免费品尝。

冶都老板的说法是,“全县城的人都来吃,能吃多少?好意思一直吃?吃着好了他会不买?卖一单大的,大家一年吃的钱都赚到了。”

简单又质朴,朴素又真诚。

本质上,冶都不像一家房企,更像一家生活服务商,既生产好房子,也提供与生活相关的各种服务。

冶都有自己开的“馒头店”,生产自有品牌的馒头“都小馍”,未来还将推出自有品牌的包子、馄饨、水饺等。

在冶都的规划里,未来还会有书店、餐饮、药店、门诊等,成熟一个业态后再复制,扎根业主生活的各个方面。

难怪,仅在清丰县,冶都的市占率就高达3成。当地人以拥有冶都的房子感到骄傲,据说结婚彩礼都可以少收!

把产品做精,把服务做细,金沙和冶都的案例充分说明,不是房地产不行,而是你不行。

.03.

去邯郸看美的,我体会到了深耕对于一家房企的意义。

在中国,河北是个存在感不强的省份,三线城市邯郸更没什么存在感。但这里却是美的在长江以北的制造基地,这里也是美的置业重要的市场之一。

从2011年进入,美的在邯郸深耕了十一年,年度销售金额将近90亿,2022年市场极差的情况下也实现了接近40亿的销售额,占据了邯郸近三成的市场份额。

这样的数据令人吃惊,一家外来房企能在一个区域市场做到如此深度,的确不俗。

背后的原因其实也不复杂,一是美的置业背靠美的集团,稳健优质;二是美的高品质的产品和服务,在邯郸赢得了口碑。

在地产界,美的恐怕是具有制造基因的房企了。背靠制造业大树,美的的稳健有目共睹。

美的置业2022年年报显示,其营业收入为736亿元,核心净利润39亿元。

截至去年底,美的置业净负债率为43.9%,现金短债比1.60,扣除预售款后的资产负债率68.2%,“三道红线”均为绿档。

过去一年,融资趋严,美的置业是少有的维持畅通渠道的民营房企,且还在投资拿地。

在邯郸,美的房子也有口皆碑,二手房价远高于普通小区。

一个已交付十年的项目,小区内的景观湖水质清澈,绿化、设施等也维护的很好,是当地一个知名的高品质项目。

在售项目也同样如此,超越区域竞品配置,体现以人为本的个性化。比如美的有的项目,入户大堂特意配置有外卖柜,不但保温还能杀菌消毒。还有地下车库也是高标准打造,颜值和品质都不错。

生活服务上,美的2021年开始了大范围的社群营造工作,橙意社群首次在中部区域深耕城市邯郸落地,亲子社、老友社、悦动社、公益社……

失败的企业各有各的死法,赢得好口碑的企业往往优秀的类似。

无论是金沙、冶都,还是邯郸的美的,都远远达不到大而强的标准,却通过品质和服务,做到了小而美。

以前,房企求规模,求速度,以为大而强才是未来。现在想想,也许并不是这么回事儿。

至少,这三家企业告诉我们,小,也可以很美,也可以靠品质和服务赢得高口碑。

让员工有归属感,让业主有幸福感,小而美,也能有很好的未来。

这或许就是无数中小房企,正在苦苦求索的生存答案。

.04.

金沙、冶都小而美,美的稳健深耕,头部房企里也同样有值得我们学习的榜样。

比如万科,通过一个个优质项目更新城市,让城市焕发新的活力。

杭州的万科良渚文化村,从2006年开始建造,成为杭州的一块城市桃源,名闻全国。

郑州的万科城,十年磨一剑,成为郑州成功的超级大盘。

万科美景世玠,针对城市的有机更新,化的还原郑纺机原址的文化与脉络。

新的万科山河道,也算得上是万科城市更新的又一个样本。

在山河道,万科站在城市更新的高度,将项目和二砂文创园做了一体性的思考和规划。

类似上海的新天地,将老上海石库门街区文化与商业、品质住宅完美结合。这里的住宅,不仅是上海舒适的,也是房价贵的片区之一。

为了呈现“郑州版的上海新天地”,万科首先对周边城市界面进行了焕新。

北侧的颖河路,万科对其做了重修,如今路面铺设平整,对缝整齐。还有二砂路,万科在市政道路的基础上,将其提升为一条银杏大道。

亮眼的还是对市政公园颍河公园的改造,升级为山河公园,人文气质与自然艺术融合,草木葳蕤,小径蜿蜒,还有坡地景观、游乐设施,无论颜值还是功能性都是郑州少见。

接着,万科又引入伊河路山河道校区,丰沛了片区教育资源。

通过对城市界面的改造,山河道会以新形成的十字轴人行广场为中心,将山河公园、街角公园、街心广场、幼儿园、伊河路等进行有机串联,内部构建成一个配套丰富且完整的独立生活体系。

前不久,王石做客新东方创始人俞敏洪的“老俞闲话”直播间说,中国的房地产企业肯定还有未来。

而万科之所以稳健,王石认为重要的是坚持“长期主义”,万科的战略不仅看脚下,更看远期。

这或许就是万科留给行业的价值。

再比如龙湖,来郑州时间不长,但表现亮眼、渐入佳境,无论是南龙湖还是高新区项目都令人惊喜。特别是去年高新区景粼玖序的交房,在市场下行周期里,保质保量提前交房。

在全国层面,龙湖也是稳健优质房企代表,在开发、运营及服务三大板块,五大航道协同下,依然能做到营收和利润的稳中有增,利润多元化,现金流充沛,发展更均衡,抗风险力更强。

我想说的是它的冠寓。

长租公寓曾经昙花一现,真正坚持并做好的并不多,龙湖的冠寓就是其中之一。

龙湖集团2022年年报显示,全年实现营收2505.7亿元,同比增长12.2%。其中,冠寓实现租金收入24.4亿元,同比增长9%,5年租金收入复合增长51%,已成为集团经营性收入的稳定贡献源;已布局全国30余个高量级城市,累计开业房间数量达11.6万间。

据ICCRA2022年品牌价值规模里评估指数显示,冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

在郑州,龙湖冠寓已经落地近10个项目,持续位居郑州市集中式租赁住房市场占有率排名NO.1。其中,冠寓郑州大学店批次仅开业2个月,便已达到了100%的出租率。

每个时代都有每个时代的机遇和挑战。龙湖冠寓用踏实行动,韧性成长,为资产长期保值增值,新市民、青年人幸福安居,城市发展贡献力量。

.05.

前段时间,百度在北京总部召开文心一言发布会。

这是全球大厂首个公开的大语言模型AI产品,在ChatGPT火爆背景下,万众瞩目。

现场令人惊叹的展示,是文心一言用时数秒,为2023世界智能交通大会创作海报,并根据海报,分析成文,转成四川话,后还能将这段话生成视频。

世界无疆,ChatGPT推开的未来之门,如万花筒般在此收拢幻彩。

马克思在《机器、自然力和科学的应用》书中写道:

火药炸碎了骑士阶层,指南针打开了世界市场,印刷术推动了思潮传播,终是科学推动了新世界到来。

破晓的光已刺破云层,文心一言发布会开场视频收尾说道:我们的未来没有天花板。

时代巨轮已经转向。

房地产同样面临前所未有的巨变,“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”时代已成历史,未来不能再一味追求规模扩张,而是更看重项目质量和资产质量。同时,将练好内功向经营要效益。

但这仍旧是一个充满机遇的行业,尽管行业规模较过去相对小一些,全年营业额仍然能够达到10万亿元以上。

城镇化进程仍在加速,改善需求方兴未艾。

世界仍旧伸向更远的远方。房地产还能不能干?未来怎么干?优秀者早已经给出时代答卷。

-End-

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